Agence immobilière Diagnostics

Les diagnostics obligatoires pour la vente

(document d'information donné sans engagement, établi en 2008, sous réserves de modifications de la législation en vigueur)

1- Le métrage de votre bien immobilier

(loi CARREZ 96-1107 du 18 décembre 1996 pour améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété et le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété).

Ces textes s'appliquent à tous les immeubles soumis au régime de la copropriété. La superficie de la partie privative du lot est la superficie des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par :
  • Les murs
  • Les cloisons
  • les marches et cages d'escalier
  • les gaines
  • les embrasures de portes et fenêtres
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :
  • une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
  • Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
L'obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien mais compte-tenu des conséquences d'une erreur, ce recours est conseillé pour sécuriser votre transaction.

2 - Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.

  • La recherche de présence de plomb est conforme à une méthodologie réglementaire (circulaire ministérielle du 16 janvier 2001) et cette recherche a été rendue obligatoire par l'article L.32-5 et R.32-10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.
  • Si l'expert constate une présence de plomb et que le revêtement est dégradé (accessibilité au plomb = danger), alors le propriétaire ou son mandataire devra faire parvenir le dossier à la préfecture qui déterminera s'il y a nécessité de rendre le plomb inaccessible (travaux d'enlèvement ou de recouvrement des revêtements).
  • Le diagnostic est rendu sous la forme d'un rapport qui reprend toutes les mesures effectuées en mettant en évidence les zones où il y a présence de plomb. Nous joignons également un plan des lieux visités.
Les biens immobiliers concernés :

Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ".

Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone. L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.

L'ensemble de la commune de Vitrolles est concernée.


3 - Protection de la population contre les risques sanitaires :

Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, maisons, appartements, murs  (Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997).
  • La recherche d'amiante ne concerne actuellement pas les pavillons individuels.
  • La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne concerne que les peintures.
  • Les canalisations sont pour l'instant exclues.
  • Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son acquéreur
  • L'analyse détermine la présence ou l'absence d'amiante.
Il termine son diagnostic par l'établissement du certificat. Les certificats sont remis au client dès que le laboratoire d'analyse a rendu les résultats (s'il y a eu prélèvements).


4 - La recherche de présence de termites

  • La recherche de présence de termites est un constat visuel, sans destruction ou démontage, ni déplacement de mobilier.
  • La loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tend à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.
  • Le décret d'application n° 2000-613 du 3 juillet 2000 renforce la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 qui tend également à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites.
  • L'arrêté du 10 août 2000 fixe le modèle de constat de l'état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble (appartement, maison).
  • Il indique la présence ou non de termites ou autres xylophages et précise s'ils sont en activité.


5 - L'état des risques naturels et technologiques

L'état des risques naturels et technologiques devra être annexé au contrat de vente (ERNT).

a. Un " état des risques " établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location d'un appartement ou d'une maison. Il devra se référer, pour le remplir, à la préfecture ou à la mairie du bien concerné.

b. La cartographie périmétrée des risques naturels et technologiques du bien concerné.

c. Une déclaration écrite précisant les sinistres ayant affecté le bien et ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d'une catastrophe naturelle ou technologique, pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien.

En cas de non respect de cette obligation ou éventuellement d'erreur notée sur le formulaire d'état des risques, le locataire ou l'acquéreur peut demander au juge une réduction de prix.


6 - Le "diagnostic de performance énergétique" (DPE)

Le "diagnostic de performance énergétique" (DPE) a été décrété le 15/09/2006 et les arrêtés d'application seront publiés dans les prochains jours.

Ces diagnostics réalisés par des professionnels permettront d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.

Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprendra également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente. La réalisation de ces diagnostics est rendue obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment, maison ou appartement, à compter du 1er novembre 2006.

7 - Le "diagnostic de sécurité électrique" 


Depuis le 1er janvier 2009 en cas de vente de bien immobilier (maison ou appartement), il est nécessaire que le vendeur fournisse à l’acquéreur un état relatif à l’installation intérieure d’électricité si celle-ci a plus de 15 ans.

Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique). Etabli par un professionnel, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques :
- d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité,
- d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique,
- d’un dispositif de protection contre les surintensités,
- d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

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Place de Provence
13127 Vitrolles
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